Cessão de Direitos Possessórios

Cessão de Direitos Possessórios.

A cessão de direitos possessórios é um instrumento jurídico usado para transferir os direitos sobre a posse de um bem (normalmente um imóvel) de uma pessoa para outra. É diferente da compra e venda de um imóvel porque não envolve a transferência da propriedade, mas sim dos direitos de posse, ou seja, o direito de ocupar e utilizar o imóvel.

1) O que são direitos possessórios?

• Os direitos possessórios dizem respeito à posse de um imóvel, ou seja, o uso e gozo do bem, mesmo que quem o ocupa não tenha o registro de propriedade no cartório de imóveis.
• A posse pode ser obtida de várias formas, como por ocupação direta, compra sem escritura, herança informal ou até usucapião.

Exemplo: João ocupa um terreno por vários anos, construiu uma casa nele, mas não tem escritura registrada no cartório que comprove a propriedade. Ele, no entanto, exerce posse legítima (com uso e sem oposição de terceiros).

2) Diferença entre POSSE e PROPRIEDADE

• Posse: Direito de usar e aproveitar o bem, sem necessariamente ter o título de propriedade.
• Propriedade: O direito pleno sobre o bem, incluindo registro no cartório de imóveis.
• A cessão de direitos possessórios transfere a posse, não a propriedade.

3) Características Principais

• Objeto da Cessão: O bem envolvido geralmente é um imóvel que o cedente possui, mas sobre o qual não detém a propriedade, ou seja, não possui registro formal no cartório de registro de imóveis.
• Natureza Jurídica:
• A cessão é limitada aos direitos de posse e não transfere a propriedade do bem.
• Para transferir a propriedade, seria necessário um título translativo (como uma escritura pública de compra e venda) e o respectivo registro no cartório.
  Forma do Contrato:
• Deve ser realizado por escrito, podendo ser em instrumento público ou particular.
• Para evitar questionamentos, recomenda-se formalizar o contrato por escritura pública.
• Efeitos Jurídicos:
  O cessionário passa a exercer a posse do imóvel com os mesmos direitos e obrigações que o cedente tinha anteriormente.
  Não se confunde com a aquisição de propriedade, mas o cessionário pode buscar usucapião futuramente, caso preencha os requisitos legais.

4) Requisitos para Validade

• Identificação das Partes: Cedente (quem transfere) e cessionário (quem recebe).
• Descrição do Imóvel: Deve conter informações detalhadas do imóvel para individualizá-lo.
• Manifestação de Vontade: Ambas as partes devem estar de acordo com os termos.
• Pagamento (se houver): Especificar o valor, forma e prazo para o pagamento, caso a cessão não seja gratuita.

5) Cuidados Importantes

• Consulta Prévia: Verificar a situação jurídica do imóvel e da posse do cedente.
• Cláusulas Claras: Incluir cláusulas que regulem direitos e obrigações, garantias e eventual penalidade por descumprimento.
• Notificação ao Proprietário (se aplicável): Em alguns casos, pode ser necessário informar o proprietário do imóvel.
• Registro no Cartório: Não há obrigatoriedade de registro em cartório de imóveis, mas é recomendável registrar em cartório de títulos e documentos para dar maior segurança jurídica.

6) Elementos Importantes da Cessão de Direitos Possessórios

• Formalização:
• A cessão deve ser feita por escrito (contrato particular ou escritura pública).
• Recomenda-se formalizar o documento em um cartório de títulos e documentos para maior segurança jurídica. Conteúdo do Contrato:
• Identificação completa das partes: Cedente (quem cede a posse) e cessionário (quem adquire a posse).
• Descrição detalhada do imóvel (localização, medidas, confrontantes, etc.).
• Declaração do cedente sobre a legitimidade da posse.
• Eventual valor da cessão (caso haja pagamento).
• Responsabilidades do cessionário, como a regularização do imóvel, pagamento de impostos, manutenção, etc.
• Registro (opcional, mais importante):
• Embora não seja obrigatório, registrar o contrato em um cartório de títulos e documentos dá publicidade ao ato e mais segurança jurídica.

Exemplo Prático

• João ocupa um terreno há 8 anos, onde plantou e construiu uma pequena casa. Ele decide não querer mais permanecer no local e faz um acordo com Maria, que se interessa pelo terreno.
• João e Maria formalizam um contrato de cessão de direitos possessórios, no qual João transfere para Maria os direitos de posse que ele exerce sobre o imóvel.
• Maria paga R$ 50.000 a João por esses direitos e assume todas as responsabilidades sobre o imóvel, como pagar impostos (IPTU) e continuar ocupando o local.

Cuidados ao fazer uma cessão de direitos possessórios

1. Verifique a situação do imóvel:

• Se não há disputa de posse.
• Se o cedente realmente exerce posse legítima.

1. Documentação do Imóvel:

• Embora não seja necessária escritura, é importante que o imóvel esteja claramente descrito no contrato.

1. Boa-fé:

• O cedente deve ser transparente e declarar que não há dívidas, disputas judiciais ou pendências sobre o imóvel.
• Regularização futura:
• O cessionário (quem recebe os direitos) pode tentar regularizar o imóvel, como registrá-lo em cartório ou obter a propriedade por usucapião.

Diferentes Situações de Uso

• Terrenos ocupados sem escritura.
• Imóveis adquiridos em contratos de gaveta.
• Herança informal entre familiares.